La dimensión del problema

Andalucía arrastra un parque de edificaciones levantadas sin licencia que se cuenta por cientos de miles. Las estimaciones manejadas por la Junta al preparar el Decreto-ley 3/2019 hablaban de más de 327.000 viviendas irregulares en el conjunto de la comunidad, con concentraciones especialmente densas en la Axarquía malagueña, el Valle del Almanzora almeriense, la campiña cordobesa, el extrarradio de Chiclana y las altiplanicies orientales de Granada.

Toda la normativa de las últimas dos décadas es un intento sucesivo de dar salida a ese parque sin convertirlo en una amnistía general.

De la LOUA al RGLISTA

Qué cambió la LISTA para los AFO

Tres cosas importan al propietario:

• El AFO deja de estar limitado al suelo no urbanizable. El reglamento contempla el reconocimiento de edificaciones irregulares terminadas en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, siempre que no quepan medidas de protección de la legalidad.
• Aparece el AFO parcial. Cuando solo parte de la edificación cumple los requisitos, puede reconocerse esa parte. Es la novedad más útil para casas antiguas con ampliaciones recientes.
• El reconocimiento es un acto reglado. Acreditados los requisitos, el ayuntamiento debe reconocerlo. No es discrecional.

Los requisitos del reconocimiento

El reglamento exige que concurran tres circunstancias respecto de la edificación:

1. Que haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística.
2. Que reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o el uso al que se destina.
3. Que no se encuentre sobre suelos afectados por procesos naturales o actividades antrópicas que supongan riesgo.

Para acreditarlos, la solicitud debe acompañarse de un documento elaborado por técnico competente con el contenido mínimo que detallamos en la página del asimilado fuera de ordenación.

La jurisprudencia de 2026: quién es «técnico competente»

Durante años, la expresión «técnico competente» se interpretó de forma amplia y buena parte de los expedientes de AFO residencial los firmaba íntegramente un arquitecto técnico. En 2026 el Tribunal Supremo puso fin a la discusión.

Las sentencias 534/2026, de 29 de abril, y 587/2026, de 11 de mayo, dictadas por la Sala Tercera, fijaron doctrina jurisprudencial sobre el certificado previsto en el artículo 6.2.c) del Decreto-ley 3/2019: ese certificado, acreditativo de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para el uso o habitabilidad a que se destina, solo puede emitirlo válidamente un arquitecto.

El razonamiento del tribunal es que ese juicio técnico no se limita a comprobar el estado de determinados elementos, sino que exige valorar la edificación como una unidad funcional y estructural para determinar si es apta para uso residencial. Por eso lo diferencia expresamente de otras actuaciones como las inspecciones técnicas de edificios, los informes de evaluación o los certificados de segunda ocupación.

Consecuencias para el propietario

• Comprueba quién firma. Un expediente de vivienda cuyo certificado de seguridad y salubridad no venga firmado por arquitecto es un expediente en riesgo de ser rechazado.
• Los precios se han movido. Es la razón de que los presupuestos de 2026 no se parezcan a los de 2023.
• Los expedientes en tramitación. Si tienes uno presentado y firmado solo por arquitecto técnico, conviene revisar con tu ayuntamiento qué criterio va a aplicar.

Vigencia de esta página

Esta es materia viva: la doctrina es de 2026 y las administraciones locales están adaptando sus criterios a distintas velocidades. Revisamos el contenido periódicamente, pero si tu caso está en tramitación, la fuente que manda es tu ayuntamiento.